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Ahora que baja la vivienda, ¿cual es el mejor momento para comprar?

February 7, 2008 por Kiko Llaneras · 201 Comentarios

Puedes encontrar datos actualizados y otras gráficas sobre vivienda entre los categorías «Artículos destacados».

El fin de 2007 ha oficializado la caída del precio de la vivienda y todas las fuentes coinciden en el cambio de signo: la Sociedad de Tasación, el Ministerio de vivienda, Idealista, Fotocasa, etc. Si a esto añades la incertidumbre respecto a la economía mundial —inquieta por el temor de recesión made in USA— y las dudas sobre la situación española —inflación, caída del consumo, alto endeudamiento, baja competitividad, ladrillo-dependencia, repunte del paro, etc.— es de prever que las caídas continúen.

En este contexto, una pregunta surge a menudo: ahora que los precios bajan… ¿cuándo es aconsejable comprar? O como me planteó Angel hace unos días:

Si los precios se estabilizan como pasó en la crisis de los 90 y teniendo que comprar un piso en un futuro, ¿que sale más rentable, pagar un alquiler mientras esperas o comprar ya?

Con este artículo he intentado responder a esa pregunta. He incluido los detalles aburridos de los cálculos, para que aquellos más interesados podáis someterlos a crítica. Para el resto, lo importante esta en las figuras, que deberían hablar por si solas.

Hipótesis de partida

Para realizar el análisis he usado los siguientes supuestos:

• Una vivienda de valor 240.000€ en 2008 (No es relevante, es solo para visualizar mejor las cifras.)
• Un coste de alquilar la misma vivienda de 3.5% anual (700€/mes)
• Gastos de formalización de compra del 10% (Según lo visto aquí y aquí.)
• Gasto en forma de intereses del 95,8% (casi otros 240.000€). Esto puede parecer mucho, pero se corresponde con una hipoteca a 30 años, sobre el 100% y al Euribor + 0.33, calculado con Ing Direct.
• Un Ipc promedio del 3,5%

El objetivo es determinar cual es la mejor opción —comprar o esperar— en diferentes escenarios de evolución futura del precio de la vivienda. Si la vivienda va a subir sería mejor comprar ya, mientras que si el precio se va a desplomar sería mejor esperar. Pero, ¿cuanto tiene que bajar la vivienda para compensar el gasto del alquiler? ¿cuanto puedes ahorrar y en cuanto tiempo? ¿cual es el mejor momento para comprar?

Formulación del problema

La formulación del problema se puede simplificar mucho (Después de darle bastantes vueltas.). El truco esta en que lo único que hay que cuantificar es el coste o beneficio de retrasar la compra. Es decir, compararemos el coste diferencial de las dos opciones, comprar ya o esperar:

Esperar. Esperar implica un único gasto extra, el pago de un alquiler anual. (En nuestro ejemplo, 240.000€*0,35. También he considerado el incremento anual del IPC y la actualización del precio del alquiler cada 5 años (para ajustarse al valor de mercado.)

Comprar. Una forma sencilla de valorar el gasto que supone comprar un piso que luego se devaluará es: (Gastos+1)*(ValorDeCompra-ValorFinal). Donde los gastos a considerar son los gastos de formalización y los intereses (ambos expresado como un porcentaje).

Escenario 1: Momento óptimo para comprar

EL primer escenario que he considerado asume que el precio de la vivienda va a evolucionar tal y como lo hizo durante los años 90, después de la burbuja. Os recuerdo que la situación de entonces y la actual guardan similitudes importantes, así que parece sensato tomar ese escenario ejemplo:

• Después de años de revalorización, entre 1990 y 1996 el precio de la vivienda descendió casi un 20%. A continuación volvieron las subidas, hasta recuperar el valor de 1990 en el año 2000 (en términos reales, es decir descontando la inflación).

Los resultados de aplicar las formulas anteriores al escenario descrito se muestran en la siguiente gráfica:

El escenario lo define la evolución del valor de la casa, que se muestra con las lineas negra y la gris. En rojo se muestra el coste extra de comprar en 2008 respecto a hacerlo en otro momento (2009, 2010, etc.). La linea azul representa el gasto del alquiler que debemos afrontar por el hecho de esperar y retrasar la compra. La clave esta en la diferencia, que se muestra en naranja: el beneficio/perdida por comprar hoy respecto de retrasar la compra hasta cierta fecha.

A la vista de la figura podemos concluir que si los precios siguen esa evolución:

• Retrasar la compra es más rentable. Cualquier momento entre 2009 y 2016 será mejor que hoy para la compra, incluso pagando un alquiler durante esos años.
• El momento óptimo para la compra sería diciembre de 2011. Comprar en esas fechas supondría un ahorro de 51.252€.
• No es necesario acertar exactamente el momento idoneo para comprar, cualquier momento entre mediados de 2009 y mediados de 2015 supone un ahorro de más de 20.000€.
• Comprar ahora sería equivalente a vivir de alquiler hasta 2016 y comprar entonces. Si esperas más tiempo, empezarías a perder dinero.
• A los que aguantan en casa de sus padres, les basta con mirar la linea roja. Cualquier momento en los próximos 9 años será mejor, y el óptimo: mediados de 2013.

Cabe señalar que aunque es un escenario negativo, no solo es verídico, sino que tampoco es catastrofista. Si os fijáis en el valor nominal de la vivienda —que es el que suelen usar las cifras oficiales— casi ni se nota que la vivienda se esta devaluando, sino que parece estable. Pensad en este otro ejemplo:

Una bajada anual del 2% no asustará a muchos, pero si consideras la inflación (+3%) y la prolongas 3 años, el resultado es un 15% de devaluación. En principio, tampoco parece tanto. Pero si consideras que este 15% se aplica a 240.000€ de casa, 230.000€ de intereses y 24.000€ de gastos, resulta que son: 74.000€ en tres años. Eso da para pagar el alquiler y ahorrarte 51.000€.

Otros escenarios

El escenario descrito en el apartado anterior es solo uno de los posibles. Para comparar diferentes escenarios, he preparado otra gráfica que muestra el beneficio/perdida de comprar hoy frente a retrasar la compra hasta 2011:

Cada barra se corresponde con un escenario —al que le corresponde la variación del valor de la vivienda entre 2008 y 2011 que se muestra bajo el eje. A la vista de la gráfica de barras, destacaría:

• Si en los próximos tres años, la vivienda se devalúa más de un 5% (es decir, los precios suben menos del 6% en nominal), será mejor esperar. Por ejemplo, si consideras que la casa seguirá costando 240.000€ en 2011, te conviene esperar, y ahorrarás más de 20.000€.
• Si los precios se desploman, pongamos con una caída nominal del 22% (7,3% anual), esperar y comprar en 2011 supone un ahorro de casi 140.000€.

Una regla sencilla para saber cuando comprar

Para terminar, podemos explotar un poco la formulación del problema y responder a algunas preguntas interesantes: ¿cuanto han de caer los precios durante un año para que compense pagar el alquiler y esperar al siguiente para comprar? Es decir, si preveo que los precios van a caer un 2% en 2008, ¿es mejor esperar? y si resulta que es mejor esperar, ¿cuanto dinero voy ahorrar por hacerlo?

A continuación tenéis los cálculos:

• Si preveo que la caída de precios durante el próximo año va a ser superior al 1.7% (en términos reales), comprar hoy es más caro que pagar un alquiler y esperar al año que viene.
• Además, por cada 1% de bajada adicional, me ahorro 3500€. Es decir, si los precios bajaran un 4.7%, deberías esperar porque ahorrarías más de 10.000€.

Conclusiones

Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del artículo, destacaría un aspecto: el impacto que tienen los gastos asociados a la compra de vivienda, y en especial los intereses. Y lo destacaría porque es poco intuitivo, y por tanto peligroso. Comprar una casa por el mismo precio hoy o dentro de 3 años puede parecer lo mismo, pero no es así en absoluto. La devaluación sería del 10% (por inflación)… un 10% que al considerar los gastos se transforma en un 21%. Con ese 21% se puede pagar un alquiler y todavía ahorraríamos un 9%. Y ojo, eso sin que aparentemente los precios de la vivienda bajen.

Por último, y atendiendo a los que últimamente me piden que me moje más y lance previsiones, diré que a la vista de los datos creo que 2008 no es buen momento para comprar. Hay mucha incertidumbre aún, pero en mi opinión el precio de la vivienda bajará más del 2% en 2008, y es muy probable que la tendencia bajista continue en 2009. En cualquier caso, cada uno puede tener su propia previsión sobre la evolución de los precios y usar la segunda gráfica para obrar en consecuencia.

TEMOR XUSTIFICADO

Temor justificado

"Vivo con el miedo de que alguien se ponga

dos Power Balance y domine el mundo."

Deus nos colla Confesados

Dende 1998, o Estado Español vén autorizando de forma sistemática os cultivos experimentais de sementes con organismos modificados xeneticamente (OGM) como o millo BT, coñecido tecnicamente como Compa CB, patentado por Syngenta Seeds. A estas empresas uníronse nos últimos anos Monsanto e Pioneer Hi Bre –unha filial de Du Pont– ou Bayer, líderes internacionais no seu sector que teñen a Galicia por terra de experimentación.

A comunidade sufriu as súas continuas invasións durante once anos do millo NK603 e do MON810 principalmente, un cereal que en 2008 e 2009 se plantou, segundo datos do Ministerio de Medio Ambiente, en Mesía, Val do Dubra, Touro, Arteixo, Vilalba, Chantada, Castro de Rei e Lalín. En 2010, está autorizada a plantación experimental en Galicia de cinco clases de millo transxénico: NK 603, MON810, 59122, 1507 NK603 e 1507, en Mesía, Ribeira,Vilalba e Chantada.

Arzúa será a máis afectada, pois acollerá 2.000 metros cadrados de cultivos de ensaio do millo MON88017 “resistente a insectos coleópteros” e 6.000 metros cadrados máis dos mencionados NK603 e MON810. Se estes cultivos de proba superan os criterios das multinacionais e dos organismos que os regulan, poderán pasar a cultivarse de forma comercial e, polo tanto, utilizarse en alimentos. Os que non superen as probas destruiranse de forma “insegura e contaminante” advirten colectivos ecoloxistas.

O Estado Español é o único de toda a Unión Europea que permite os cultivos para fins comerciais de certos tipos de OGM pois normalmente a súa produción comercial está prohibida pola súa falta de garantías, xa que nin sequera deben pasar un trámite previo que avalíe a súa seguridade.

O MON810, por exemplo, é o único transxénico legal que se produce de forma comercial en España, a pesar do amplo rexeitamento cidadán que tivo polas súas posibles consecuencias sociais e medioambientais. De feito, en outubro do ano pasado o devandito ministerio recoñeceu por primeira vez a existencia de persoas afectadas por contaminación dos seus cultivos para a alimentación por polinización de parcelas a carón de onde se produce o MON810.

• GALICIA

Pioneer experimentará con millo transxénico nunha finca de Mesía

Criticas a que PPdeG e PSdeG votaran en contra de declarar Galicia libre deste tipo de cultivos

OCULTISMO

Toda a información arredor dos OGM é confusa e de moi difícil acceso, unha circunstancia agravada polo “ocultismo” da Administración, segundo declaran multitude de asociacións ecoloxistas e grupos políticos, como Amigos da Terra, Sindicato Labrego Galego (SLG), Greenpeace, BNG ou o propio PSOE en moitos concellos.

Estes campos de experimentación ao aire libre realízanse en parcelas arrendadas polas multinacionais a particulares ocultando información ou de forma subrepticia para probar nelas distintas variedades transxénicas de millo, patacas, remolacha ou incluso algodón e son un requisito imprescindible para obter un permiso de cultivo comercial de novos tipos de OGM, que aproba a Axencia Europea de Seguridade Alimentaria e en España o MARM.

" O Mundo según Monsanto " , (darlle no video para ampliar)

Que Temazo ¡¡

Para pasar un rato Zen ..

The Light of Life from daihei shibata on Vimeo.

Morte en Luania....

".....Que foi daqueles que aquí moraron , onde repousaron os seus corpos? ....onde vagarán as súas almas ?.....que foi da espada...?

Magníficus Documental sobre o meu Imperatore Gallienus

O Principio do Fin....

Chega a pataca transxénica aos nosos campos e aos nosos pratos

4 de marzo de 2010. A Comisión Europea vén de autorizar, logo de 12 anos de "moratoria" o cultivo dunha pataca transxénica e 3 variedades de millo. O novo monstruiño da BASF, The Chemical Company, a "Amflora", está manipulada para producir máis almidón e contén xenes que confiren resistenza a antibióticos. A Amflora empregarase na industria do papel e biocombustíbeis, mais BASF non descarta o seu uso en pensos animais. Deste xeito, os xenes manipulados da pataca chegarán até nós pola vía da carne animal, mediante a hibridación coas patacas traicionais e a contaminación dos alimentos, permitida pola CE até un máximo do 0,9% (por ingrediente) sen necesidade de que apareza na etiqueta. Bo proveito!



Malia a que a OMS tiña sementado dúbidas sobre a seguridade deste transxénico e o Instituto Pasteur pedira que non se comercializara o xene, a CE acabou cedendo ás presións do lobby biotecnolóxico dos "5 grandes" (BASF, Pioneer, BAYER, Monsanto e Syngenta) e autorizou o cultivo de novos OMXs, antepoñendo os intereses empresariais á seguridade alimentar e ao medio ambiente. A Amflora contén xenes marcadores que lle confiren resistenza a antibióticos que, malia a recoñecelo a propia EFSA, "non constitúe un risco relevante".

Esta mesma axencia europea que lle acaba de dar a beizón á "Amflora" asegurando que non supón perigo algún para a saúde, xa metera a pata co millo transxénico MON863, que despois recibir todos os parabéns, amosou a súa toxicidade en ensaios de laboratorio provocando subas de tensión e incremento do azucre en sangue.

Apesar de que esta pataca non está (aínda) autorizada para consumo humano, a súa sementeira contaminará a produción das colleitas convencionais. Quen pode impedir que o pole transxénico fertilice os cultivos tradicionais, contaminándoos, ou que os tubérculos que queden soterrados trala colleita non agromen reproducindo os episodios de contaminación? Deste xeito, e aínda que a produción adicarase fundamentalmente á fabricación de papel e a abastecer o mercado dos biocombustíbeis, a súa autorización para pensos compostos fará que os compoñentes manipulados cheguen até nós através da carne do gando e da marxe de "contaminación" tolerada pola norma europea (até un 0,9% por ingrediente), sen a obriga de reflectilo na etiqueta.

Este é outro exemplo do control e a influenza que as empresas biotecnolóxicas teñen sobre os nosos alimentos, o noso agro e as nosas vidas. E as institucións, quer a Comisión Europea ou o estado español, primeiro produtor de transxénicos de Europa, son cómplices do desprezo pola saúde humana e ambiental ao autorizar estes Frankenstein nos nosos campos e nos nosos pratos.

A ministra Espinosa segue negándose a facilitar a ubicación exacta das parcelas con transxénicos en Galiza, incumprindo a Lei 27/2006 de Dereito ao Acceso á Información Ambiental e as sentenzas europeas (sentenza do Tribunal Europeo de Xustiza C-552/07 Azelvandre). Deste xeito, a cidadanía e os labregos ficamos inermes fronte aos riscos dos transxénicos e nen sequera temos dereito a saber onde se cultivan exactamente (hai 5 peticións de ensaios para este ano en Galiza en Mesía, Ribeira, Vilalba e Chantada) para poder tomarmos precaucións.

Infórmate sobre os transxénicos descargando o Tríptico dos TRANSXÉNICOS (2.81 MB) e na web da Plataforma Galega Antitransxénicos, da que fai parte ADEGA.


Hai unha macromanifestación en Madrid o día 17 de Abril....

A avaricia dos Fillos de Mil Putas non ten límites....... Dende o pasado 4 de Marzo , deixamos de ser cidadáns , agora somos COBAYAS....

Ave Imperatore Gallienus ¡¡

Publius Licinius Egnatius Gallienus (218-268) , gobernou o Imperio Romano nunha época profundamente sombría de crises económicas , de rebelións no imperio ( chegou a perde-lo control de gran parte da Galia)....etc . Nunha desas tantas rebelións ,esta vez en Milano, decidiu poñerlle un par de oeufs e sitia-la cidade....con tan mala fortuna que foi asasinado polos seus propios soldados....

Deume pena que o aterrasen así no fondo da terra , despois de todo as súas moedas teñen moito estilo....

" Arqueoloxía en tempos de crise"

Sacado dun blog inimigo :

"O mes pasado unha nova arqueolóxica desas que soan espectaculares asaltaba as axencias: Apareceu un tesouro saxón en Inglaterra, enterrado nunha terra de labor. A arqueoloxía-espectáculo, para o consumo do gran público, sempre adorou os tesouros. O achado non era fortuito, mais sí afortunado. Un home chamado Terry Herbert rastrexaba os campos de Staffordshire co seu detector de metais, buscando ouro. Levaba dezaoito anos facéndoo sen demasiado éxito. Según o seu propio relato, todos os días comenzaba a súa pescuda cunha oración de reminiscencias paganas: “Espíritos de outrora, levádeme onde as moedas aparezan”, e agardaba que a prosaica pitada do trebello detector o conducise ao seu soñado tesouro. Aquela mañá, seica, trocou a súa plegaria: “Espíritos de outrora, levádeme ata onde o ouro apareza”. E apareceu: Cinco quilos de ouro e 1’3 quilos de prata repartidos en mil cincocentas pezas, sobre todo adobios militares de armaduras e puños de espada, decorados cunha exquisita habilidade.

As propias características deste tesouro, sen moito contexto, permiten facer algunhas hipóteses sobre o seu sentido. Non hai pezas de adobio femininas, senón que case todas pertencen ao enxoval dun guerreiro. Iso sí, guerreiros dun refinado gosto, que embelecían os seus cascos, armaduras e espadas con toda sorte de apliques de ouro e engastes de pedras semipreciosas, decorados con sofisticados diseños, como figuras de animais retortos que se enlazan e traban uns a outros nunha caligrafía de arabesco. Un estilo moi propio da nobreza saxona do século VII, semellante ao do tesouro de Sutton Hoo, o máis importante dos achados ata o momento, e que agora ficou pequeno. Moitos destes apliques decorativos foron deliberadamente arrancados do seu lugar de orixe para ser ocultados nesta leira. Cal pode ser a explicación? Podería relacionarse directamente este agachamento con algún dos reis do antigo reino de Mercia, no corazón do cal se atopaba Staffordshire? Tería lugar neste ferrado unha batalla e o tesouro sería o botín que os vencedores acumularon dos despoxos dos vencidos? Ou serían os trofeos coleccionados por un só guerreiro ao longo da súa carreira de armas? Cal é a razón pola que foron ocultados e esquecidos? Enterrou o seu antigo propietario as súas caras xoias ante a inminencia dun perigo que resultou fatal? Ou serían unha ofrenda a un deus pagán? O misterio é tan intrigante que podería ser inspirador dunha novela. De feito, hai quen mira neste tesouro ecos dos versos do Beowolf, o poema épico anglosaxón posiblemente contemporáneo do recén achado tesouro: “Houbo outras moitas reliquias amoreadas dentro da casa da Terra, porque hai moito tempo, cun deliberado coidado, algunha persoa esquecida depositara toda a súa rica herdanza dunha carreira de alta estirpe neste antigo escondedoiro. A morte chegara e levara a todos en tempos remotos, e a única testemuña do seu destino, o derradeiro veterán, só podería afrontar o mesmo destino para si mesmo. Adiviñou que a ledicia do seu tesouro sería breve”.

O achado pon de manifesto outra cuestión, que nesta terra nosa resulta exótica: a importancia que na Gran Bretaña acadaron nos últimos anos os arqueólogos “amateurs”, e o que é máis chamativo, a estreita colaboración entre os arqueólogos profesionais e académicos, e os afeccionados. Un proceso curioso no que teñen que ver o crecente interese popular pola antigüedade e a historia, por unha banda, e a crise económica pola outra.

A cousa é como segue. Nos últimos anos proliferan afeccionados á arqueoloxía (mesmo con formación superior) que pescudan os montes e veigas ingleses na procura de calquera artefacto enferruxado, ás veces axudados con detectores de metais. O seu costume de gardar toda a quincalla que atopan, esmeradamente embolsada e clasificada en fiambreiras e tuperguares, dalles o alcume de “grot pots”, ou “botes de porcalladas”. Cada vez son máis: algúns actúan por pasatempo, inspirados polo éxito televisivo de “Bonekickers”, (unha serie da BBC estilo CSI pero con arqueólogos), outros por verdadeiro interese científico. Os arqueólogos mirábanos con desconfianza: non deixaban de ser intrusos que fozaban nos campos a eito e esbandullaban os xacementos.

Pero en 1996 promulgouse a Treasure Act, que establecía a obrigatoriedade de denunciar o achado de obxectos de ouro e prata, ou moedas de máis de 300 anos de antigüedade, e creouse conxuntamente un sensacional instrumento: o Portable Antiquities Scheme, unha enorme base de datos onde calquera que faga unha descuberta pode comunicala voluntariamente. O seu “tesouro” é tasado, e os museos teñen unha opción preferente de compra, co cal o descubridor leva o seu premio, e as diferentes institucións públicas poden optar por resgardar o Patrimonio histórico, que é de todos. A maioría dos achados en moedas son verdadeiramente miserables, auténtica chatarra para fiambreiras, pezas de cobre dobradas, marteladas, oxidadas e carentes de valor por si mesmas. Pero o seu valor científico resulta moito máis valioso que o do ouro, máis cando aparecen en lugares insospeitados, en cantidades significativas. Xurden, por exemplo, moedas romanas onde non se agardaba que estes asomaran o fuciño, e que amosan o grao e a intensidade do comercio romano naquel extremo occidental do Imperio. Cos anos, o PAS e os seus 400.000 rexistros de pezas está a trazar un novo mapa da antigüedade británica. O achado de Terry Herbert é unha mostra do bo funcionamento deste sistema.

O PAS ven suplir a crise da arqueoloxía de investigación na Gran Bretaña do colapso económico. Un 10% dos arqueólogos profesionais perderon o seu emprego, e a maioría dos equipos que traballan no campo ven perigar as súas fontes de financiamento polos recortes orzamentarios e a inminencia dos Xogos Olímpicos do 2012, que van levar os cartos todos. Os detectores de metais, pola súa parte, son un billete de lotería que pode conducir a un buscatesouros afortunado como Terry Herbert a unha vida sen preocupacións. O peso da arqueoloxía británica descansa cada vez máis no lombo dos “grot pots”, pero aínda así, ou grazas a iso mesmo, non se deixan de aprender cousas do pasado.

Non teño simpatía pola arqueoloxía “amateur”, (case tanta como pola arqueoloxía “de xestión”), pero algo se pode aprender destes ingleses. O PAS palía o problema fundamental desta para-arqueoloxía que é a inexistencia dun rexistro, porque é co rexistro, máis que coas pezas achadas, co que os arqueólogos traballamos. En Galicia, cunha lei quizais máis restrictiva e máis protectora do Patrimonio, os achados son sistematicamente ocultados, destruídos ou no mellor dos casos desviados ao mercado anticuario, e ademais non se evita que aquí tamén exista un verdadeiro exército de pseudoarqueólogos que furan os montes sen método nin xeito, armados cos seus detectores de metais. Non hai que defender tal cousa, pero polo menos, na Gran Bretaña foron capaces de crear un marco de colaboración entre os arqueólogos e a cidadanía, que está dando froitos. Aquí iso é un soño: Se un paisano vai á Dirección Xeral de Patrimonio contando que lle apareceu unha moeda romana sachando na viña, veredes o que pasa."

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